Eurorettung: Der teure Ritt auf einem toten Pferd

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

machen wir uns bitte nichts vor: der Euro in seiner jetzigen Form ist gescheitert. Ganz gleich, ob es nun dauerhaft zu einer Transferunion oder zu Eurobonds kommt – gerade Deutschland muss erhebliche Wohlstandseinbußen hinnehmen. Die einzig sinnvolle Alternative wäre die Schaffung eines Stabilitäts-Euro mit den EU-Staaten nördlich der Alpen. Aber eine solche Lösung wäre erstens wohl politisch nicht korrekt und zweitens würden einmal mehr die Banken – vor allem in Frankreich – in Schwierigkeiten geraten, die hochverzinste Staatsanleihen aus den Pleitestaaten gehortet haben.

Wohin mit dem Geld in schwierigen Zeiten? Immobilien oder doch lieber Gold und Silber, trotz der stark gestiegenen Preise? Wir empfehlen nach wie vor die selbstgenutzte Immobilie – das eigene Dach über den Kopf. Vermietete Immobilien als Kapitalanlage jedoch weisen beträchtliche Risiken auf, die von interessierter Seite gern verschwiegen werden. Längst nicht immer erfüllt sich nämlich die Hoffnung auf eine langfristige und berechenbare Immobilien-Rendite. Rund 20 Prozent aller Vermieter fahren sogar Verluste ein, stellte das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in einer jüngst veröffentlichten Studie fest. Immobilien können sich als Vermögensvernichter, mitunter sogar als wahre Pulverfässer erweisen.

Hier die Hauptrisiken:

1. Risiko: Deutschland droht eine Immobilienblase. Bisher galt der deutsche Markt als solide und relativ sicher. Die Angst vor einem Euro-Crash hat die Preise für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aber in absurde Höhen getrieben. „In den deutschen Metropolen wächst gerade eine neue Spekulationsblase heran“, warnt der Leiter Immobilien-Research bei der Deutschen Hypo, Günter Vornholz. Besonders in den Großstädten Hamburg, München und Stuttgart steigen die Immobilienpreise seit Ausbruch der Euro-Krise atemberaubend. Sie erreichen mitunter das 36fache des Jahresmietertrags. Für den Investor bedeute dies eine Bruttorendite von gerade einmal 2,78 Prozent, errechnet Dirk Richolt vom Maklerhaus CB Richard Ellis. Nach Steuern und Gebühren sowie dem Instandhaltungsaufwand bleiben netto gar nur 1,9 Prozent.
2. Risiko: Stress mit den Mietern. Viele Eigentümer möchten sich von ihren als Kapitalanlage angeschafften Immobilien wieder trennen. Ständiger Ärger mit den Mietern, Kürzungen des vereinbarten Mietpreises aus oft schwer nachvollziehbaren Gründen (von Gerichten bereitwillig abgenickt), dazu das Risiko, an Mietnomaden und Messies zu geraten, zehren an den Nerven und oft an der finanziellen Substanz der Immobilien-Eigentümer.
3. Risiko: Schrottimmobilien als Steuersparmodelle und „sichere Altersversorgung“. Mit der Euro-Krise lassen sich auch höchst lukrative Geschäfte mit der Angst machen. Objekte werden 60 bis 80 Prozent über ihrem Marktwert verkauft. Das kommt nicht von ungefähr. Denn als sittenwidrig anfechtbar ist in der Regel erst ein Preis, der 100 Prozent über dem Marktniveau liegt. Die Mieteinnahmen und Steuervorteile bleiben bei Schrottimmobilien deutlich hinter den zu zahlenden Kreditraten zurück. Der Eigentümer muss also aus seinem laufenden Einkommen zuschießen.
4. Risiko: Unkalkulierbarer Werterhaltungsaufwand. Immobilien verlieren erheblich an Wert, wenn sie nicht ständig renoviert und auf den neuesten technischen Stand gebracht werden.
5. Risiko: Vom „gläsernen Investor“ zur potenziellen Melkkuh. Keine Form der Geldanlage wird so lückenlos staatlich überwacht und kontrolliert wie der Kauf und Verkauf von Immobilien. Wo immer ein Objekt den Eigentümer wechselt, schreiben die Finanzämter sofort Kontrollmitteilungen. Die Eintragung ins Grundbuch setzt einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus. Die Steuerbehörden haben nicht nur einen detaillierten Überblick über das Immobilien-Eigentum der Bürger, sie können im Fall der Fälle überdies sofort zugreifen, um Geld einzutreiben. Überdies gelten Immobilien-Erwerber und –Eigentümer als leidensfähige „Melkkühe“. Kaum hatten die Bundesländer im Zuge der Föderalismusreform die Möglichkeit, die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festzulegen, wurde kräftig zugelangt. Lag diese Steuer früher bundesweit bei 3,5 Prozent des Objektpreises, so haben Berlin, Hamburg, Sachsen-Anhalt, Bremen, Niedersachsen und das Saarland zwischenzeitlich auf 4,5 Prozent erhöht. Brandenburg, Thüringen und Schleswig-Holstein (ab 1. Januar 2012) knöpfen Immobilien-Erwerbern sogar 5 Prozent ab.

Von der selbstgenutzten Immobilie einmal abgesehen, weist Gold gegenüber dem angeblichen „Betongold“ eine Reihe von Vorteilen auf. Barren und Münzen können bis zu einem Gegenwert von 14.999,99 Euro diskret gekauft werden. Bei einer ebenso diskreten Lagerung erfahren die Behörden von einem solchen Investment kein Sterbenswörtchen.

Die gängigen Barren und Münzen lassen sich überall auf der Welt schnell wieder zu Geld machen. Sie zeichnen sich – wie es im Fachjargon heißt – durch eine hohe Fungibilität aus. Bis eine Immobilie den Eigentümer wechselt, vergehen meist Monate, wenn nicht Jahre. Und manche Objekte erweisen sich sogar als unverkäuflich. Bis vor wenigen Jahren wurde den Anlegern weisgemacht, Anteile an Offenen Immobilienfonds seien so fungibel wie Aktien, aber nicht so schwankungsfreudig wie Dividendenpapiere. Mittlerweile sind aber 10 Immobilienfonds wegen mangelnder Liquidität geschlossen. An knapp 27,8 Milliarden Euro kommen Anleger derzeit nicht heran.

Im Gegensatz zum Immobilienkauf fallen beim Golderwerb zudem keine Steuern an. Und eventuelle Aufbewahrungskosten für Barren und Münzen sind allemal deutlich geringer als der Aufwand für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie.

Ich wünsche Ihnen einen sonnigen Spätsommer

Ihr Michael Brückner